Merita achizitia unui imobil vechI?

Intrebarea „merita achizitia unui imobil vechi sau nou?” nu are un raspuns universal. Pentru a lua o decizie informata, este necesar sa intelegem riscul seismic, scopul achizitiei si raportul dintre risc, pret si randament.

Probabilitatea unui cutremur major in urmatorii 30 de ani

Zona seismica Vrancea genereaza, istoric, cutremure majore (M ≥ 7) cu o frecventa de aproximativ 2–3 evenimente pe secol.

Pe baza modelelor seismologice utilizate in evaluari de risc:

  • probabilitatea unui cutremur major in urmatorii 30 de ani este estimata la aproximativ 30–40%

  • aceasta nu este o valoare exacta, ci o estimare rezonabila, utilizata in analiza de risc

Cu alte cuvinte, riscul nu este cert, dar este suficient de mare incat sa nu poata fi ignorat.

Primul pas: stabilirea scopului achizitiei

Pentru a evalua corect daca merita un imobil vechi sau nou, trebuie stabilit clar scopul:

  • locuinta personala

  • investitie

In acest articol, presupunem ca scopul este investitia.

Investitia imobiliara si riscul

Ca orice investitie, achizitia unui imobil presupune:

  • un randament asteptat

  • un anumit grad de risc

O investitie poate fi considerata buna doar daca riscul este reflectat in pret, iar peste acest risc exista:

  • o marja de siguranta

  • un potential de profit

Exemplu concret de analiza

Datele imobilului

  • apartament intr-un bloc de 10 etaje

  • an constructie: 1963

  • structura: beton armat

  • incadrare: risc seismic Rs II

  • localizare: Bucuresti

Ce inseamna Rs II din punct de vedere al riscului

Conform evaluarilor seismice:

  • o cladire Rs II are risc ridicat de avarii structurale majore

  • exista posibilitatea colapsului partial la un cutremur major

  • cladirea poate deveni neutilizabila dupa eveniment

Estimativ, in cazul unui cutremur major:

  • probabilitatea de avarie grava sau colaps partial pentru o cladire Rs II este considerata semnificativa, de ordinul 20–40%, in functie de tipul structurii si starea reala

Aceasta valoare este orientativa, deoarece:

  • nu se bazeaza pe incercari reale

  • expertizele au un grad de subiectivitate

Scenariul de pierdere maxima

Sa presupunem urmatorul scenariu pesimist:

  • are loc un cutremur major

  • cladirea sufera avarii grave sau colaps partial

  • imobilul nu mai poate fi folosit sau consolidarea nu este economic justificata

In acest caz:

  • valoarea constructiei devine zero

  • ramane doar valoarea terenului

Valoarea terenului ramas

Pentru un bloc de 10 etaje:

  • terenul este impartit intre toti proprietarii

  • cota-parte aferenta unui apartament este relativ mica

De exemplu:

  • valoare teren total: 2.000.000 euro

  • numar apartamente: 40

  • valoare teren per apartament: 50.000 euro

Aceasta ar fi valoarea reziduala in scenariul negativ extrem.

Comparatie cu veniturile din chirie

Sa presupunem:

  • chirie lunara: 600 euro

  • chirie anuala: 7.200 euro

Pe o perioada de 30 de ani:

  • venit brut total: 216.000 euro

Din aceasta suma trebuie scazute:

  • perioade fara chirias

  • reparatii

  • impozite

  • riscuri neprevazute

Venitul net real este, realist, mai mic.

Cum se decide daca merita investitia

Investitia poate avea sens doar daca:

  • pretul de achizitie este suficient de mic

  • riscul seismic este reflectat in pret

  • valoarea reziduala (teren) este acceptabila

  • Daca apartamentul costa, de exemplu:

  • 70.000–80.000 euro
    atunci raportul risc–randament poate fi acceptabil.

Daca pretul este apropiat de un imobil nou:

  • investitia nu mai este justificata

Comparatie cu un imobil nou

Un imobil nou:

  • are risc seismic mult mai mic

  • probabilitate mult redusa de avarie grava

  • valoare reziduala mai predictibila

Dar:

  • pretul de achizitie este mai mare

  • randamentul procentual din chirie poate fi mai mic

Concluzie

Achizitia unui imobil vechi poate merita ca investitie doar daca:

  • riscul seismic este inteles corect

  • pretul include o reducere clara pentru acest risc

  • investitorul isi asuma constient scenariul negativ

Un imobil nou ofera:

  • siguranta mai mare

  • risc mai mic

  • predictibilitate

Decizia corecta nu este intre „vechi sau nou”, ci intre pret, risc si randament.