Antecontractul de vanzare cumparare imobil este documentul prin care vanzatorul si cumparatorul se angajeaza sa incheie, la o data ulterioara, contractul final de vanzare. Desi este perceput adesea ca o simpla etapa intermediara, antecontractul are efecte juridice importante si nu ar trebui semnat fara verificari prealabile.

Pentru a evita riscuri majore, antecontractul se semneaza doar dupa ce imobilul a fost verificat tehnic si dupa ce situatia documentara a fost clarificata.

De ce este importanta verificarea tehnica inainte de antecontract

Inainte de semnarea antecontractului, cumparatorul trebuie sa stie exact ce cumpara. Verificarea tehnica a imobilului are rolul de a identifica:

• vicii ascunse

• defecte majore

• probleme care pot afecta structura de rezistenta

• interventii neconforme sau neautorizate

Daca aceste probleme sunt descoperite abia dupa semnarea antecontractului, recuperarea avansului sau iesirea din tranzactie pot deveni dificile.

Verificarea cadastrului si a modificarilor imobilului

Pe langa starea tehnica, este esentiala verificarea documentatiei cadastrale si a situatiei reale a imobilului.

Cumparatorul trebuie sa verifice daca:

• compartimentarea reala corespunde cu cea din cadastru

• au fost realizate modificari interioare

• modificarile sunt inscrise in acte

Modificarile neinscrise in cadastru pot crea probleme serioase, mai ales la o revanzare ulterioara sau in cazul finantarii bancare. In plus, unele modificari, chiar daca par minore, pot afecta structura de rezistenta a cladirii.

Cand se face antecontractul de vanzare cumparare

Antecontractul se face dupa:

• verificarea tehnica a imobilului

• analiza viciilor ascunse

• verificarea cadastrului si a actelor

Semnarea antecontractului inainte de aceste etape inseamna asumarea unor riscuri inutile.

Ce trebuie sa contina un antecontract echilibrat

Un antecontract corect trebuie sa protejeze ambele parti si sa contina clauze clare, fara ambiguitati.

Printre elementele importante se numara:

• descrierea corecta a imobilului

• pretul si avansul

• termenul pentru contractul final

• mentiuni privind starea tehnica a imobilului

• situatia modificarilor si a cadastrului

Inscrierea antecontractului in Cartea Funciara

Inscrierea antecontractului in Cartea Funciara este recomandata mai ales atunci cand se plateste un avans.
Aceasta inscriere:

• protejeaza cumparatorul

• impiedica vanzarea imobilului catre o alta persoana

• ofera siguranta juridica pana la semnarea contractului final

Clauza obligatorie privind viciile ascunse si avansul

In situatia in care verificarea tehnica a imobilului nu a fost realizata integral inainte de semnarea antecontractului, este esential ca antecontractul sa contina o clauza de protectie pentru cumparator.

Aceasta clauza trebuie sa prevada ca, in cazul in care dupa semnarea antecontractului se descopera vicii ascunse grave, precum:

• modificari structurale sau nestructurale ale apartamentului

• modificari care nu sunt intabulate

• neconcordante majore intre situatia reala si actele imobilului

• interventii care pot afecta structura de rezistenta

cumparatorul are dreptul:

• sa se retraga din tranzactie

• sa primeasca restituirea integrala a avansului

• fara penalitati sau alte costuri

Aceasta clauza este esentiala pentru echilibrarea riscurilor si pentru protejarea cumparatorului.

Concluzie

Antecontractul de vanzare cumparare imobil nu trebuie privit ca o simpla formalitate.
Semnarea lui trebuie facuta doar dupa verificarea tehnica a imobilului, analiza viciilor ascunse, verificarea cadastrului si includerea unor clauze echilibrate.

O abordare corecta in aceasta etapa poate preveni pierderi financiare si probleme juridice ulterioare.